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【第7届酒朋征文】话说房市

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发表于 2016-2-23 17:12:46 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 平哥 于 2016-2-23 17:37 编辑

【第7届酒朋征文】,酒朋高手很多,感情生活,酒海生涯,谈古论今,平哥实在跟各位大哥差距太大。这次尽量选择跟大家息息相关的行业:房市。
这个命题可大可小。平哥尽量通过各种复杂的过程,去分析里面的道理,再去预测后续的价格走势,跟各位兄台参考。
1998-2002年, 政府完全放开房地产行业,放任自流
                老百姓巨大的住房需求一下子释放
                房地产开发跟不上需求
                房价飙涨一倍多
                房地产开发商发大财,囤积土地
                政府各有关部门(国土、建委等),垄断企业相关部分(水电煤气等)大发腐败财
2002-2004年, 地方政府大量批地
               房地产商大量盖房
               居民收入增长不快
               房子开发太多,价格停止上涨
               居民买房积极性下降
               房地产商开发积极性下降
               政府卖地收入增速下降
2005-2007年, 政府加强土地审批,搞招拍挂的土地新政
               土地供应下降
               政府大搞基础建设,大发货币,
               钱普天盖地的发行
               居民收入上涨,通货膨胀
               货币保值、大学生毕业工作刚性需求都旺盛
               房价大涨
               开发商大赚,继续囤地
               政府卖地收入、税收大量增加,继续投资基础建设
               继续大量发行货币,钱多到房地产这个池子已经装不下了
               股市大涨,经济过热
               货币政策持续收紧,提高存款准备金,提高利率
2008-2012年, 全球金融危机
              经济下滑严重,外贸工厂大量倒闭,工人失业
              小房地产商倒闭大批,留下的都是资金大户和国企
              加速基础建设投资
              降低利率,大量发行货币
              通货膨胀严重,房价暴涨2轮
             房地产商大发其财,继续囤地
             地方政府卖地收入,收税收入暴涨,继续投资基础建设
2013-2014年, 实体经济继续下滑
             基础建设投资继续加大
             房地产过热,房价过高,政府限购
             房地产降温
            地方政府基建缺钱,房地产商囤地缺钱,发行大量债券
           大量理财产品买进地方政府债、地产商债和国企债
            银行拒绝承担风险,承销大量理财产品赚去佣金,存款变理财
           房地产价格下跌,地产商还债困难
           地方政府卖地收入下降,四处找钱
           大部分地方政府取消所有房产限购,刺激房地产
           央行提供大量流动性,无法满足市场对资金的需求,实际利率上涨
          房价继续下跌,部分地产商倒闭,理财兑付困难
           央行降息,市场实际利率依然很高
           经济严重下滑,加大加快基础建设审


     发现无论是各种论坛里,还是媒体上,都流行中国房地产崩盘论。既然房地产是中国增长的最大引擎,很多人都觉得会崩盘,那我就从最热闹的地方入手,来和大家探讨一下,中国经济是否能够在这些内忧外患的夹击下突围。

  首先声明,我坚持认为,中国的房地产不会像日本和香港那样短时间内暴跌80%,造成中国经济整体崩溃,这不现实。原理在于中国的土地制度,下面咱们详细说说。

  上面关于国内房地产,我说它是一个政府主导的庞氏骗局。那么这个骗局肯定有破灭的时候,它怎么破灭呢?还是得从房地产游戏得参与者说起:政府垄断土地供应、地产商、建筑商、银行等金融机构、买房人。大家要明白,政府是炒高地价和税费,来抬高房价的,银行等金融机构是增加贷款利息,来抬高房价的,建筑安装成本,随着农民工工资的增加,实际上也没增加多少。房地产的钱,都让政府拿走了。等于,政府炒高地价,然后卖给开发商,开发商从银行和信托融资,买地,建筑商垫资盖楼,卖房子的时候政府还拿走一大部分税费,买房人高价买了房子。

  如果房子卖不出去,赔钱的是谁呢?地产商,现在地产商拿地的时候,先付的钱大部分必须是自有资金。如果房价下跌,等于买到的储备土地价格下降,纯粹赔钱,如果没开发,就不开发了,直接退地,赔了购买土地的钱。如果开发了,那么还欠银行和信托的钱,欠建筑商的建筑款,建筑商的材料其实也是从材料供应商那里赊购来的。那么这一串企业,都要赔钱。如果已经已经销售一部分,而没有收回成本,那些高价买房的人,无论是炒房的还是自住的都赔了。我们就明白了,房价下跌,除了政府之外,其他参与者都赔钱。他们赔的钱,等于都被政府拿走了。政府完全是一个玩空手道的。

  有人会想,如果房价持续下降,房地产商、建筑商、银行和信托、材料商大面积赔钱,造成经济停滞,就会成为系统性风险,经济就崩溃了。这么想你就错了。为啥?因为政府垄断土地供应。日本和香港之所以会房价迅速上涨,最后快速崩溃,是因为土地是私有的。只要赚钱,所有人蜂拥而上的盖房,玩击鼓传花的游戏时没有开关,一旦启动停不下来,最后只有崩溃。中国政府是世界上最强力的政府,甚至可以在市场上采取限购的措施,完全不讲市场法则,强制给上涨的房地产踩刹车。关键是它控制土地供应量,等于直接控制全国住房面积。

  现在绝大部分3、4、5线城市,部分二线城市房子已经过剩了,政府会怎么做呢?你可能已经看新闻了,政府开始托底房地产市场,一线城市房价肯定会涨,二、三线城市很多也会开始涨,会不会带动三线以下城市的上涨,现在很难说。

  中国的房地产,在一片崩盘的言论中,已经高调的涨了10多年了。大部分经济学家,预测房地产的水平,没有售楼小姐和二手房中介高。过去10几年,只要说房价上涨,基本都对,但是要挨骂。说房价下跌,基本都错,但是会得到大家的赞扬,认为这个经济学家有良心。可惜的是,按照这些有良心的经济学家指示投资的人,恐怕这辈子都买不起一线城市的房子了。这个故事告诉我们,良心这个玩意儿,主导不了市场。


  股市和房地产一样,都有周期,总有暴涨和暴跌的时候。只要坚持一个方向,总有正确的时候。经济学家和网络经济学家,胡说八道的成本为零,如果蒙对了,就有很多傻子认同他们,能够带来名声,名声在现在社会很容易转化为经济利益。也就是说,往一个方向胡说八道,并且一直坚持,早晚会成名。中国人口多,教育体系问题,比较天真的人也比较多,不会回过头去看看,这些人之前是怎么说的。于是,各路大神充斥在市场上。

  中国房地产相当于2015年股市4000点以上。狼来了,大家听多了,所以,当狼真的来了的时候,大多数人保持惯性思维,不会有警觉。

  投机泡沫,从过程到结果,几百年来,基本没有变化。只不过故事越来越宏大,越来越动听,泡沫越来越大,爆破之后的后果越来越严重。越大的泡沫,卷入的人肯定越多,主导泡沫的从民间,变成了各国政府。

  政府应对泡沫爆破的手段,出奇的一致,先是想办法拖着,泡沫越来越大,最后拖不住了,泡沫爆了,资产价格下跌过快,经济开始严重萎缩,老百姓受不了,政府开始救市,救市起点效果,资产价格开始回升,但是市场的力量终究起决定作用,救市失败,资产价格继续暴跌,老百姓又受不了了,救市政策升级,资产价格再次止跌上涨,市场又发威了,暴跌继续。最后,资产价格回到市场应有的价格,资产止跌,市场企稳。

  只要是经济泡沫、投资泡沫,爆破的过程,基本都是这个路数。只不过爆破的过程有长有短,各国政府的手段有高有低,资产价格永远处于市场和政府政策的博弈中。

  我认为,由于国家到处放水,全世界都在降低利率,过多的大量资金,不会进入股市这种动荡的市场(大资金对风险要求更好,操作也更谨慎),这些资金继续会流入房地产行业,中国的房地产短期内崩盘的可能性比较小,继续上涨的可能性大得多。  

    最终建议如下:1:如果自住型购房,建议尽量下手;
                          2:如果投资性购房,不建议入市,因为房地产这个硬通货,很多时候有价无市,不好出手,且国家再次拉升房价,更是为了加速房地产税的出台,既当婊子也要立牌坊的节奏。


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参与人数 15朋币 +46 收起 理由
子涵 + 1 很有参考价值
潍县萝卜 + 1 认真用心写贴
糖葫芦 + 7
bzw1983 + 1 非常支持你的观点!
donaldts + 7 谢谢热心分享
世间良将 + 7
背后一枪 + 7 认真用心写贴
大叔的青春 + 1 神像放屁 不同凡响
huiyue + 2 必须点个赞。
Rosefinch + 1 好给力啊,平哥辛苦了
小屁孩 + 1 谢谢热心分享
icbc285 + 7 认真用心写贴
prodeasoi + 1 认真用心写贴
今朝有酒 + 1 观点犀利
飞哥 + 1 谢谢热心分享

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发表于 2016-2-23 17:20:15 | 显示全部楼层
话说征文要求,不是要围绕朋友聚会吗   怎么整个楼市分析出来了
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发表于 2016-2-23 17:26:16 来自手机 | 显示全部楼层
最近想卖房
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 楼主| 发表于 2016-2-23 17:38:21 | 显示全部楼层
无比滴止痕止痒 发表于 2016-2-23 17:20
话说征文要求,不是要围绕朋友聚会吗   怎么整个楼市分析出来了

 二、具体要求
  原创首发,题材不限,字数不限,文字为主或图片为主皆宜,15年终结、16年展望、过年喝酒聚会,旅游、晒图啥都可以,不一定与酒有关,当然与酒、酒友或酒朋有关更好。作品以主题帖形式发布在“征文专区”,标题前注明【第7届酒朋征文】。
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 楼主| 发表于 2016-2-23 17:38:41 | 显示全部楼层

有钱人,才有房卖,我们只能看土豪卖房
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发表于 2016-2-23 18:25:14 来自手机 | 显示全部楼层
顶顶顶顶,顶平哥
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发表于 2016-2-23 18:37:55 来自手机 | 显示全部楼层
对啊!平哥!我也想卖房,就是拿着钱不知道干嘛,放十年后贬值一塌糊涂更不合算啊!所以目前先出租!未来不知道啊!关键人民币太不靠谱!又没可靠的投资渠道!
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发表于 2016-2-23 18:39:44 来自手机 | 显示全部楼层
一个没有规则的市场拿啥都不放心啊
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发表于 2016-2-23 18:41:08 来自手机 | 显示全部楼层
去年底已经买了一套,学区房,小区出来就是购物中心。
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发表于 2016-2-23 18:42:56 | 显示全部楼层
平哥观点犀利
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发表于 2016-2-23 18:46:53 | 显示全部楼层
三四线的房子空置率太高,经常坐火车,沿线都是空房子

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参与人数 1朋币 +1 收起 理由
世间良将 + 1

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发表于 2016-2-23 18:47:55 来自手机 | 显示全部楼层
拜读大作
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